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上海商办楼市场将变阵

    上海宣布,从下月起取消非居住房屋租售对象限制,境外单位和个人在沪购房不再有任何限制。这一政策出台,究竟会产生何种影响?业内人士预言,一场商办楼市场的大整合在所难免,这不仅将促使上海房地产市场的结构更趋合理,更重要的是,将促进上海及以上海为中心的长江三角洲城市群经济的进一步发展。
    内外销商业用房取消租售对象限制后,一些原先地段较偏、零星分布的涉外写字楼可能会受到市场冲击。市房地局有关人士表示,过去境外企业只能购买或租用外销写字楼。取消租售对象限制后,大量原先的内资写字楼,由于地理位置佳、楼宇品质好,将成为市场热点。虽说欧美企业习惯于租用而不是购买写字楼,但随着境外中小企业的涌入以及民营企业的崛起,自购写字楼的呼声也日渐高涨。戴德梁行总经理张国正认为,写字楼市场经过重新定位与整合,可能出现的租售价格走势是:甲级写字楼价格不受太大影响,原先品质优的内资写字楼价格在原有基础上显现升势,原先品质平平的外资乙级写字楼价格有所回落,总体而言,质价将更为匹配。
    商铺、厂房、仓库等的分布格局也将有所变化。随着上海城市功能的转换、经济结构的调整,上海各地段的区位差异日益突出。有关人士认为,在规划批准的前提下,今后位于市中心地段的一些厂房和仓库,完全可以借鉴泰康路设计街的运作模式,改建为软件开发、设计咨询等行业的办公用地;或采用有偿置换的办法,在土地成本较低的地块上另行建造厂房与仓库,最大限度利用土地。而从商铺市场反馈的信息显示,日前沪上商铺需求量日渐增大,未来价格可能因为供小于求而有所上升。
    境外投资者商务成本降低,有望吸引更多外籍人士来沪创业,上海中心城市功能的凸显,又有利于以上海为中心的长江三角洲城市群进一步发展。据了解,过去上海外销商办楼的土地价格比内销商办楼要高出5倍以上,开发成本自然也高出不少。今后境外投资者与境内投资者以同样的价格标准获取商业类土地,开支将大大减少。专家指出,未来长江三角洲各城市的产业特色将更为明显。境外企业完全可以根据长江三角洲地区不同城市的特点,合理利用长江三角洲城市群的资源。在上海买地盖楼建个研发中心或公司总部,在上海以外的长江三角洲城市再建一个生产基地也不失为良策。

张奕  2003/2/20解放日报
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