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我国房地产业需要功能定位

    根据央行《2002年第二季度货币政策执行报告》测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,再加上间接贡献率可达到1.9到2.5个百分点,也就是说占GDP增长率的26%到34%。2002年国房景气指数表明,2002年1至8月份,全国商品房空置面积增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中空置一年以上商品房面积为4397万平方米,同比增长11.5%。全国商品房空置占压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。与此同时,我国城市60%的普通居民的人均住宅面积还在10平方米左右,有10%左右的居民还生存在类似贫民窟的低劣条件下。有效需求严重不足,导致住宅结构失衡。如果商品房供给结构比较大的背离市场的需求,背离消费需求结构,就会产生不协调发展,那就是房地产投资结构出了问题。但为什么总是向一头偏?如何根治这个顽固的偏头痛?根本的一点房地产业没有进行功能定位。
    我们要科学地评价一个产业的发展态势,明确其未来走势,必须首先根据国民经济特定的发展阶段为这个产业定位、定功能、定结构。离开国民经济发展阶段的客观需要,只根据几个数字是判断不了任何产业的发展态势和未来走势的。
    产业定位要看主要矛盾
    当前我国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。这个主要矛盾两个方面的地位决定国民经济的发展阶段。目前按以人为本的发展观看这两个方面的地位是三、七开。在以小农经济为基础的农村社会结构中生存着70%人口,因此它是矛盾的主要方面。这个主要方面决定我国的工业化和城市化的任务还十分艰巨,按每年一个百分点的速度减少农村人口,需要50年才能赶上世界的平均水平。在这50年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不可动摇的,几十年内总量不足是基本态势。局部的开发失调总是难免的,但随着市场和投资者的成熟会越来越小。
    国民经济主要矛盾的发展趋势不仅给房地产业定了位,而且为其定了功能。按每年一个百分点提高城市化率,每年至少要转移1500万农村人口。每口人按建筑面积20平方米计,需要3亿平方米住宅。平均每平方米按2000元计,每年需要投入6000亿元人民币。2001年全国完成房地产开发投资6245亿元,基本上没有包括新居民康居工程的投资,如果加上这部分投资,那么客观上需要的房地产投资至少应该是9745亿元以上,这个投资量也是相当巨大的。
    目前房地产业的主要功能是为城市化服务
    根据主要矛盾的主要方面决定事物性质的原理,在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城市化服务,为城市的新居民定居服务。这就是说,我国人口城市化率从30%到50%这20年间这个主要功能是基本不变的;人口城市化率达到50%以后,房地产的主要功能将逐步向提升城市现代化功能和质量转化,美化、绿化、亮化的功能才应该逐步成为重要功能。目前许多城市建设工作都有一定程度的时空次序的倒置现象。有些城市对经济发展、人民生活急需的如地下交通、贫民窟改造、安居定居工程、基础教育不肯下力气投入,而对地面上的可供参观的东西却以只争朝夕的精神卖地借钱也要大上快上。这正是倾家荡产搞美容,顾头不顾腚;堆金垒玉修豪宅,添花不送碳。甚至背着煤球炉子提着马桶研究如何率先实现现代化。凡是房地产结构失衡严重、政府债台高筑的地方都是发展观出了问题,干了现阶段不该干的事。
    需求决定投资和产品
    中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件,提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。我们应该按城市居民七个收入层次占居民总数的比例确定商品房结构。如果商品房供给结构比较大地背离国民经济主要矛盾转化的需要,背离消费需求结构,那么在总量不足的条件下也会产生开发的结构性失调。当前的情况就是如此,不是整个房地产业过热,而是结构性失调,是房地产投资结构出了问题,是商品房中的高档品种严重供大于求。但不解决这个问题,现实的结构背离了主要矛盾转化的要求,也会阻碍国民经济健康的发展,住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是新的门闩。
    随着市场经济的逐步成熟,部门间的要素流通的障碍将逐渐消失,平均利润率规律必将成为房地产业内部结构调整的正常机制,结构问题就不会像目前这样突出。结构性失调的不断产生正是平均利润率规律形成过程中的阵痛,结构性失调的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教训下越来越成熟,结构性失调就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济主要矛盾转化的需要,适应广大消费者的需要,虽然单位成本的利润率低一些,但由于销售量大,资金周转快,将获得巨大利润。
    总之,中国的房地产业可以说是一个永久性的支柱产业,目前正处于总量扩张时期,由于投资者不成熟,结构性失衡就会不断出现。我国房地产表现为供求结构不对称,其产生的根源就是房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构相背离,我们必须认真总结教训,重新定位房地产功能,才能确保房地产业的健康发展。

国家计委宏观经济研究院副院长、研究员、博导 刘福垣  2003/2/19中国建设报


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